Zmiany w ustawie deweloperskiej 2026 – większa ochrona klientów i nowe obowiązki deweloperów
Zmiany w ustawie deweloperskiej 2026 – co czeka deweloperów?
Rok 2026 przynosi istotne zmiany dotyczące sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Część przepisów już obowiązuje, natomiast kolejne rozwiązania są nadal przedmiotem prac legislacyjnych. W maju 2026 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało o skierowaniu do uzgodnień i konsultacji projektu, którego celem jest dalsze zwiększenie ochrony nabywców mieszkań i domów.
Cena mieszkania powiązana z powierzchnią użytkową
Od 13 lutego 2026 roku obowiązuje art. 5a ustawy deweloperskiej. Zgodnie z nową regulacją cena lokalu lub domu powinna zostać określona jako iloczyn jego powierzchni użytkowej oraz ceny za 1 m².
Powierzchnię użytkową ustala się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo dokonania zgłoszenia budowy. Regulacja dotyczy umów zawieranych po wejściu nowych przepisów w życie.
Deweloper powinien zweryfikować sposób prezentowania powierzchni i cen.- na stronie internetowej inwestycji,
- w materiałach ofertowych,
- w umowach rezerwacyjnych i deweloperskich,
- w używanym systemie sprzedaży mieszkań.
Portal DOM i większa przejrzystość rynku
Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami ma gromadzić informacje dotyczące deweloperów, realizowanych inwestycji, planowanych terminów robót, liczby lokali oraz zawieranych transakcji.
Projekt przedstawiony w maju 2026 roku przewiduje rozszerzenie Portalu DOM o kolejne informacje, m.in. liczbę zakończonych inwestycji, opóźnienia w ich realizacji, składki odprowadzane do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, kary administracyjne oraz publiczne ostrzeżenia UOKiK.
Dla firm deweloperskich oznacza to potrzebę jeszcze dokładniejszego porządkowania danych dotyczących realizowanych przedsięwzięć.
Nowe informacje w prospekcie deweloperskim
Projektowana nowelizacja zakłada rozszerzenie prospektu informacyjnego o standard wykończenia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Celem zmiany jest ujednolicenie prezentowanych informacji i ułatwienie kupującym porównywania ofert.
Deweloper powinien zadbać o spójność danych znajdujących się w prospekcie, ofercie handlowej, umowie i systemie CRM. Centralne zarządzanie dokumentacją w CRM dla działu sprzedaży pozwala ograniczyć ryzyko korzystania z nieaktualnych wersji dokumentów.
Ochrona rękojmi po likwidacji spółki celowej
Projekt przewiduje, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości będzie mogła przejść z mocy prawa na wspólników likwidowanej spółki. Rozwiązanie ma chronić kupującego przed utratą możliwości dochodzenia roszczeń po zakończeniu działalności spółki realizującej inwestycję.
Zmiany w procedurze odbioru mieszkania
Planowane regulacje mają umożliwić przekazanie protokołu odbioru wraz z listą wad, w tym usterek wskazanych w raporcie specjalisty technicznego. Projekt przewiduje również obowiązkowy udział dewelopera lub jego pełnomocnika w odbiorze nieruchomości.
Warto już teraz uporządkować obsługę odbiorów i usterek, obejmującą rejestrowanie wad, przypisywanie odpowiedzialnych osób, kontrolę terminów oraz archiwizację protokołów.
Jak przygotować firmę deweloperską?
Deweloper powinien:
- zweryfikować sposób obliczania powierzchni użytkowej i ceny,
- zaktualizować wzory umów oraz dokumentów sprzedażowych,
- uporządkować dane o inwestycjach i lokalach,
- przygotować dokumentację do planowanych zmian w prospekcie,
- wdrożyć cyfrową obsługę odbiorów i usterek,
- monitorować dalszy przebieg prac legislacyjnych.