Jak ustalać zaliczki w umowie deweloperskiej?

Ustalanie zaliczek w umowie deweloperskiej

Wprowadzenie nowej ustawy deweloperskiej wymusiło na deweloperach powiązanie terminów wpłaty zaliczek z postępami budowy. Podczas realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego może jednak dojść do zmiany harmonogramu. Jak poprawnie zapisać w umowie zmienne terminy, aby uniknąć kosztownego aneksowania umowy deweloperskiej?

Przyjrzyjmy się, co mówi ustawa:

Art. 8. 1. Nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
2. Wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę jest uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonych w ich harmonogramach.
3. Nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach. Deweloper informuje nabywcę na papierze lub innym trwałym nośniku o zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Z powyższego wynika, że w momencie zawierania umowy deweloperskiej nie ma konieczności wskazania sztywnego terminu płatności wszystkich zaliczek. Deweloper, po faktycznym zakończeniu etapu, informuje klienta na trwałym nośniku o konieczności dokonania kolejnej wpłaty. Ważne jest, aby pamiętać, że trwałym nośnikiem nie jest rozmowa telefoniczna z klientem. Informację należy przekazać listownie, SMSem lub E-mailem. Jeżeli chcielibyśmy informować klienta SMSem lub E-mailem, należy najpierw uzyskać zgodę klienta na taką formę przesyłania powiadomień.

Przykład:
Zadanie inwestycyjne polega na wybudowaniu budynku wielorodzinnego, którego harmonogram budowy przedstawia się następująco:

Na dzień 1.07.2024 odebrane zostały pierwsze dwa etapy budowy o łącznym udziale 35%. Klient dnia 15.07. 2024 podpisuje umowę deweloperską na zakup mieszkania w cenie 500 000zł. Jak należy ustalić zaliczki?

W pierwszej zaliczce możemy uwzględnić wartość wszystkich już odebranych etapów (tj. 35% * 500 000 zł = 175 000 zł). Możemy tą zaliczkę dodatkowo rozbić na więcej płatności jednak, każda z nich powinna mieć określony termin płatności zapisany jako konkretna data w umowie deweloperskiej.

Etapy niezakończone, możemy zapisać nie używając bezpośrednio planowanej daty zakończenia z harmonogramu budowy zamiast tego stosując zapis, że zaliczka jest płatna w ciągu określonej ilości dni po powiadomieniu klienta o zakończeniu etapu budowy.

Przykładowy zapis dotyczący harmonogramu wpłat w umowie deweloperskiej dla powyższego przypadku (przy rozbiciu pierwszej zaliczki na dwie) mógłby wyglądać następująco:

Notariusz powinien dodać zapis umożliwiający klientowi powstrzymanie się przed dokonywaniem płatności za etap 3 i 4 do dnia zapisanego w harmonogramie dla poszczególnych etapów zadania inwestycyjnego oraz zaznaczyć, że płatność za te etapy jest wymagana po upływie określonej ilości dni od powiadomienia klienta o zakończeniu etapu zadania inwestycyjnego.

Powyższy zapis w umowie deweloperskiej umożliwia deweloperowi uzyskanie większej elastyczności w terminach oddania etapu budynku, szczególnie jeżeli spodziewa się opóźnień w budowie i pozwala uniknąć kosztownych aneksów umów deweloperskich.

Opisane wyżej procesy zostały zautomatyzowane w systemie Developer Manager. System Developer Manager automatycznie powiadomi klienta o kwocie, rachunku i terminie, w jakim powinien wpłacić kolejną zaliczkę. Deweloper zostaje zwolniony z obowiązku „ręcznego” informowania klienta o zakończeniu etapu budowy. Developer Manager to system do obsługi sprzedaży nieruchomości. Skontaktuj się z działem sprzedaży, aby dowiedzieć się więcej.